상가 권리금 표준계약서, 중개사 양식·직접 작성과 비교해 고르는 기준

상가 권리금 표준계약서는 누가 만들었고 꼭 써야 하나요?

상가 권리금 표준계약서를 쓸 법적 의무는 없으며, 정부가 사용을 권장하려고 마련한 문서입니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의6은 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다고 규정합니다.

조문의 끝말이 “권장할 수 있다”이므로 표준권리금계약서는 법정 강제 양식이 아닙니다. 권리금 계약의 정의를 담은 상가임대차법 제10조의3제2항도 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고만 정할 뿐, 특정 서식을 요건으로 두지 않습니다. 중개사 양식이나 직접 쓴 계약서도 내용이 이 정의에 맞으면 권리금 계약서입니다.

표준 양식을 썼다고 권리금 회수기회 보호가 저절로 따라오는 것도 아닙니다. 임대인의 방해 금지를 정한 제10조의4는 제10조의5에 해당하는 상가건물(대규모점포·준대규모점포의 일부, 다만 전통시장은 제외 / 국유재산·공유재산)의 임대차에는 적용되지 않습니다. 제10조제1항 각 호의 사유가 있으면 제10조의4제1항 단서에 따라 방해 금지 의무도 적용되지 않습니다. 한편 제10조의6과 제19조는 제2조제3항에 열거되어 있어 환산보증금을 넘는 상가 임대차에도 적용되는 조문입니다.

상가임대차권리금표준계약서와 상가건물임대차표준계약서는 무엇이 다른가요?

상가임대차권리금표준계약서는 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 약속을 적는 문서이고, 상가건물임대차표준계약서는 임대차 조건을 적는 문서입니다. 이름이 비슷해 흔히 섞어 부르지만 근거 조문이 다르고, 정하는 주체와 협의 상대도 서로 반대입니다. 법령상 이름은 앞의 문서가 표준권리금계약서입니다.

실제 거래에서는 두 문서가 함께 움직입니다. 권리금 계약서에 서명해도 임대인과의 임대차계약이 저절로 체결되지는 않으므로, 권리금을 내는 양수인은 임대차 쪽 문서가 언제 어떤 조건으로 작성되는지 같이 확인해야 합니다. 양도인도 마찬가지로 권리금 계약서 한 장으로 거래가 끝났다고 보기 어렵습니다.

표준 양식·중개사 양식·직접 작성, 세 문서는 어떻게 다른가요?

세 문서는 어느 것도 법이 강제하지 않으므로, 차이는 법적 등급이 아니라 구성과 빠뜨릴 위험에 있습니다. 표준 양식은 틀이 잡혀 있고, 중개사 양식은 현장 사정을 담기 쉬우며, 직접 작성은 자유로운 대신 누락 위험을 스스로 져야 합니다.

중개사 양식을 썼다고 곧바로 불리하다고 단정할 수는 없습니다. 다만 서식을 누가 골랐고 어떤 문구를 누가 넣었는지가 뒤늦게 다툼이 되기 쉬우므로, 작성 과정의 문자와 메모를 남겨 두는 편이 안전합니다. 직접 작성한 경우에는 금액과 지급 일정 같은 기본 칸보다 임대차가 이어지지 않을 때의 처리 문구가 빠지기 쉬우니 그 부분부터 살펴보시기 바랍니다.

내 거래에는 어떤 양식이 맞을까요? 3문항으로 가르기

권리금 계약 양식은 거래 내용의 복잡함, 임대인의 관여 방식, 이미 서명했는지 여부 세 가지로 고르면 됩니다. 상가 권리금 표준계약서가 어울리는 거래와 뼈대로만 쓸 거래가 아래에서 갈립니다.

정리하면 상가 권리금 표준계약서는 넘기는 재산의 구분이 단순하고 임대차 조건의 윤곽이 잡힌 거래에 어울립니다. 가맹 본부의 승인이 필요하거나 리스 승계가 걸린 거래, 양도인의 채무 정리가 남은 거래는 표준 양식을 그대로 쓰기보다 별지와 특약의 비중이 커집니다.

임대인이 권리금 계약에 끼어드는 경우에는 그 내용을 따로 봐야 합니다. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그 사람으로부터 권리금을 수수하는 행위는 상가임대차법 제10조의4제1항제1호가 정한 방해행위 유형이고, 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 그런 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 됩니다. 임대인이 계약서에 함께 서명하겠다고 할 때에는 임대차 조건을 확인하는 뜻인지 별도의 약속인지 문구로 구분해 두어야 합니다.

상가 권리금 표준계약서에 더할 특약 4가지는 무엇인가요?

상가 권리금 표준계약서에 자주 덧붙이는 특약은 시설 목록, 채무 정산, 임대차 불성립 처리, 경업 네 가지입니다. 아래 문구는 설명을 위한 가상의 예이며, 빈칸과 법률 효과는 거래 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

오늘 바로 해 볼 수 있는 일은 손에 든 양식에 위 네 가지가 있는지 표시하는 것입니다. 양식별로 추가로 살필 자리는 다음과 같습니다.

상가 권리금 표준계약서는 소송에서 어떻게 쓰이나요?

상가 권리금 표준계약서는 권리금의 존재와 범위를 뒷받침하는 참고 자료가 될 수 있지만, 내용을 그대로 인정받는다는 보장은 없습니다. 양식이 정부 권장 서식이라는 점이 곧바로 증명력을 높여 준다고 단정할 근거도 조문에는 없습니다.

금액 칸이 중요한 이유는 손해배상 상한과 맞닿아 있기 때문입니다. 상가임대차법 제10조의4제3항에 따르면 임대인이 같은 조 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때의 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 권리금 계약서의 금액 칸은 이 가운데 앞의 금액을 보여 주는 자료가 될 수 있습니다.

금액을 실제와 다르게 적자는 제안은 조심해야 합니다. 양식과 관계없이 계약서 금액과 실제 금액이 어긋나면 위 상한 비교와 입증이 흔들릴 수 있습니다. 세금 처리는 사안별로 달라지므로 세무 전문가 확인을 거치시기 바랍니다.

권리금 계약서는 임대인의 방해행위까지 증명해 주지는 않습니다. 임대인이 제10조의4제1항 각 호의 행위를 했는지는 주선 통지와 거절 문자 같은 별도 자료로 보여 주어야 합니다. 양도인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 하므로(제10조의4제5항), 언제 무엇을 전달했는지도 기록해 둡니다.

임대인을 상대로 한 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(제10조의4제4항). 기간 계산이 애매하다면 임대차계약서의 기간 칸과 실제 종료 경위를 함께 놓고 확인해야 합니다.

양식을 고른 뒤 서명 전에 무엇을 점검해야 하나요?

서명 전 점검은 최신 양식 확인에서 시작해 별지 서명으로 끝나는 다섯 단계면 충분합니다. 어떤 양식을 골랐든 같은 순서로 확인할 수 있습니다.

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   최신 양식 확인표준 양식의 칸 구성과 조항 번호는 바뀔 수 있으므로, 받은 파일이 서명 시점의 최신본인지 관계 기관 안내로 확인합니다.
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   당사자·점포 대조등기부와 임대차계약서의 이름·주소·호수를 계약서와 맞춰 봅니다.
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   금액·지급 일정실제 합의 금액인지, 계약금·중도금·잔금 날짜가 인도일과 이어지는지 봅니다.
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   임대차 연결임대인 동의나 새 임대차 조건을 어떻게 확인했는지 적고, 불성립 처리 문구를 넣습니다.
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   별지·특약 서명별지와 특약이 본 계약의 일부임을 적고, 양측이 함께 서명한 뒤 한 부씩 보관합니다.

중개사가 작성에 관여했다면 네 번째 단계에서 누가 어떤 설명을 했는지도 메모해 둡니다. 이미 서명을 마친 분은 보완 문구를 이렇게 적어 볼 수 있습니다(가상의 예). “○년 ○월 ○일자 권리금 계약의 특약으로 다음을 추가한다. 이 특약과 기존 계약의 내용이 다를 때에는 이 특약을 따른다.” 문구가 기존 계약과 충돌하지 않는지는 계약서 전체를 놓고 살펴야 합니다.

권리금 계약서와 상가 권리금, 자주 묻는 질문은 무엇인가요?