임차인 권리금 임대인, 양쪽 의무 대칭표로 찾는 임차인 쪽 빈칸 3곳

임차인 권리금 임대인, 세 단어를 함께 검색하는 분들은 대개 같은 지점에서 멈춰 있습니다. 권리금을 실제로 내는 사람은 누구이고 임대인은 어디에 서 있는지가 분명하지 않기 때문입니다. 법은 이 관계를 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의3과 제10조의4에 나누어 정해 두었습니다.

이 글은 임대인의 의무와 임차인의 몫을 마주 놓고, 임차인 쪽에서 비기 쉬운 칸을 스스로 점검하도록 구성했습니다.

01 돈의 방향임차인 권리금 임대인, 세 사람 사이 돈은 어디로 흐르나요?

임차인 권리금 임대인 관계에서 임차인이 회수하는 권리금은 원칙적으로 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 지급하는 돈이고, 임대인은 그 지급을 방해하지 않을 의무를 지는 자리에 있습니다. 임대인이 권리금을 대신 내주거나 돌려주는 구조가 상가법에 정해져 있는 것은 아닙니다.

상가법 제10조의3제1항은 권리금을 이렇게 정의합니다. “권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.” 요소는 ‘등’으로 끝나는 예시이고, 받는 사람으로 임대인과 임차인이 함께 적혀 있습니다.

제10조의4가 보호하는 것은 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 기회입니다. 정의와 보호 대상을 구분해 읽어야 혼선이 줄어듭니다.

임대인은 권리금이 오가는 선 위에 있지 않지만, 새 임대차계약을 맺어 줄지 결정하는 사람이라 거래의 성사 여부를 사실상 쥐고 있습니다. 법이 임대인에게 주라는 의무가 아니라 막지 말라는 의무를 지운 이유입니다.

02 임대인 쪽 의무임대인이 해서는 안 되는 방해행위 4가지는 무엇인가요?

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 상가법 제10조의4제1항 각 호의 행위로 권리금 지급을 방해해서는 안 됩니다. 네 가지 행위 모두 그 상대가 ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자’로 한정되어 있다는 점이 핵심입니다.

‘정당한 사유 없이’라는 요건은 4호에만 붙어 있습니다. 1호부터 3호까지는 행위 자체가 방해행위의 유형으로 적혀 있고, 4호는 거절에 정당한 사유가 있는지를 따로 따집니다.

임대인 권리금 문제에서 자주 생기는 오해도 짚어 두겠습니다. 제10조의4제1항은 ‘방해하여서는 아니 된다’는 금지 규정이지, 임대인이 권리금 액수를 책임지고 맞춰 준다는 규정이 아닙니다. 방해가 없었는데 신규임차인이 되려는 자 쪽 사정으로 거래가 무산되었다면 이 조문만으로 책임을 묻기는 어렵습니다.

03 임차인 쪽 몫임차인이 먼저 채워야 할 몫: 주선, 정보 제공, 연체 관리

임차인은 신규임차인이 되려는 자를 직접 주선하고, 알고 있는 정보를 임대인에게 제공하며, 차임 연체를 관리해야 합니다. 임차인 권리금 임대인 분쟁에서 셋 중 하나라도 비어 있으면 곧바로 다툼의 대상이 됩니다.

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   주선: 기간 안에 사람을 찾아 연결

   보호의 출발점은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자입니다. 방해 금지 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지이므로 그 기간 안에 주선하는 것이 기본이고, 종료 뒤에 주선을 시작하면 기간 밖이어서 원칙적으로 보호를 기대하기 어렵습니다.

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   정보 제공: 제공하여야 하는 의무

   상가법 제10조의4제5항에 따라 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다.

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   연체 관리: 3기의 차임액 기준

   상가법 제10조제1항제1호는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우를 정하고 있고, 이 사유가 있으면 제10조의4제1항 단서에 따라 임대인의 방해 금지 의무는 적용되지 않습니다.

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   기록: 날짜가 남는 방식으로

   주선한 날, 정보를 보낸 날, 임대인이 답한 날을 문자·내용증명처럼 날짜가 남는 방식으로 쌓아 둡니다.

오늘 할 수 있는 1차 조치는 정보 제공을 서면으로 남기는 일입니다. 신규임차인이 되려는 자의 영업 계획과 자금 사정을 정리해 문자나 내용증명으로 보내고 응답 날짜를 기록하십시오. 아래 문구는 예시일 뿐 문구만으로 법률 효과가 정해지지는 않습니다.

정보 제공 의무의 범위는 조문상 ‘자신이 알고 있는 정보’입니다. 알고 있는 사정을 숨기지 말고 전달하라는 의무로 이해하는 편이 문언에 가깝고, 어느 정도를 주었을 때 의무를 다한 것으로 볼지는 사안마다 다퉈질 수 있습니다.

04 임대인 쪽 면책임대인이 책임을 벗는 3가지 경로는 어떻게 다른가요?

임대인이 권리금 방해 책임에서 벗어나는 경로는 제10조의4제1항 단서, 같은 조 제2항의 정당한 사유 간주, 제10조의5의 적용 제외, 이렇게 세 갈래입니다.

첫째와 셋째 경로는 방해 금지 의무 자체가 적용되지 않는 경우이고, 둘째는 4호의 계약 체결 거절에 관한 정당한 사유를 정한 규정입니다.

임차인 임대인 권리금 분쟁에서 임대인이 자주 내놓는 답변 두 가지를 조문에 대어 보겠습니다. 말풍선은 가상의 예입니다.

05 자가진단대칭표로 보는 임차인 쪽 빈칸 자가진단

임차인 권리금 임대인 관계를 의무 단위로 같은 줄에 놓으면, 내 사건에서 비어 있는 칸이 어디인지 바로 보입니다. 아래 표에서 ‘임차인 쪽 채울 칸’이 비어 있다면 그 부분이 상대방이 다툴 지점이자 서류를 보고 판단해야 하는 부분입니다.

임차인 쪽 칸 하나하나는 소송에서 임차인이 주장하고 뒷받침할 사실과 이어집니다. 칸이 채워져 있어도 임대인이 다른 사정을 내세우면 결론이 달라질 수 있으니, 상담 전 자료 정리용 점검표로 쓰시기 바랍니다.

06 배상과 기한임대인에게 받는 손해배상은 얼마까지, 언제까지 청구하나요?

임대인이 제10조의4제1항을 위반해 임차인에게 손해가 생기면 임대인은 그 손해를 배상할 책임을 지고, 그 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸합니다. 임대인에게 청구하는 것은 권리금의 반환이 아니라 회수 기회를 잃은 데 따른 손해배상이라는 점을 먼저 정리해 두십시오.

제3항이 정한 것은 배상액의 상한이며, 실제 손해는 따로 입증해야 합니다. 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통이므로 시설·거래처·매출 자료를 미리 모아 두면 도움이 됩니다.

임차인 권리금 임대인 분쟁에서는 임대차가 끝난 날이 언제인지부터 다툼이 생기곤 합니다. 만료일, 합의로 앞당긴 종료일, 갱신 여부에 따라 기준일이 달라질 수 있습니다.

법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사로서 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 왔습니다. 상담에서도 대칭표 순서대로 기간, 주선, 정보 제공, 연체 기록을 확인합니다.

07 자주 묻는 질문권리금소송·임차인권리금반환, 자주 묻는 질문 3가지