"서울 소재 상가건물에서 카페를 하려고 보증금 6억원, 월차임 400만원에 임차하였고, 계약종료를 앞두고 있습니다. 환산보증금을 초과하는 임대차인데, 권리금 회수 가능할까요"

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환산보증금을 초과하는 임대차의 경우에 권리금 회수가 가능한지에 대한 상담 문의를 많이 해오고 있습니다. 환산보증금 초과 임대차는 단순히 상가건물 임대차보호법(이하 '상임법')이 적용되지 않는다고 잘못 알고 있는 경우도 많은데요. 권리금 등 상가 임차인의 권리를 보장받기 위해서는 상임법의 적용범위에 대해서 잘 알고 있어야 합니다.

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상임법의 적용을 받기 위해서는 보증금이 일정액 이하이어야 하고, 대통령령으로 정하는 보증금을 초과하는 임대차는 상임법이 적용되지 않는 것이 원칙입니다. 상임법의 적용을 받아야 권리금 회수가 가능합니다. 다만, 환산보증금을 초과하는 임대차의 경우에도 상임법의 일부 규정에 대해서도 적용하고 있는데, 환산보증금 초과 임대차에서 권리금 회수를 하려면 권리금 관련 규정이 적용되는지에 대해서 정확히 알아볼 필요가 있습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니ㅏ. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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환산보증금이란 상임법에서 보증금과 월세 환산액을 합한 금액을 말하는데, 상임법의 적용범위를 결정하는 개념입니다.

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환산보증금 초과 임대차는 기본적으로 상임법이 적용되지 않는데, 환산보증금이 초과되는지에 대해서도 헷갈려하는 경우도 많습니다.

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서울시의 경우는 환산보증금이 9억원 이하인 경우에 상임법의 적용을 받습니다. 환산보증금 초과 임대차인지에 대한 계산방법은 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 100을 곱하여 환산한 금액을 보증금에 더해서 포함시켜 계산하면 됩니다. 예를 들어, 보증금 6억원, 월차임 400만원에 임차하였다면, 환산보증금은 보증금 6억원 + (월차임 400만원 X 100) = 10억원으로 계산되므로, 서울시 환산보증금 9억원을 초과하게 되는 것입니다.

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환산보증금 초과 임대차의 경우에는 권리금 회수가 불가능하다고 잘못 알고 있는 경우가 많아서 건물주가 계약종료시 원상복구하고 나가라고 할 때, 상가 세입자가 권리금 회수가 불가능하다고 생각해서 별다른 대응을 하지 못하고 쫓겨나는 경우도 종종 있습니다.

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하지만 환산보증금 초과 임대차임에도 불구하고 예외적으로 적용되는 상임법 조항들이 있는데, 그 중에서 권리금 보호 조항은 환산보증금 초과 임대차의 경우도 적용됩니다.

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따라서 환산보증금을 초과하는 임대차의 경우에도 상임법의 권리금 보호 조항이 적용되기 때문에 상가 세입자는 상임법 제10조의 4에서 정한 바에 따라서 권리금 회수 기회를 보장받을 수 있습니다.

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환산보증금 초과 임대차에서 어떤 상임법의 규정들이 예외적으로 적용되고 있는지에 대해서 잘 모르시는 상담자분들이 많습니다. 해당 내용은 상임법에도 규정되어 있는 내용이지만 모르시는 경우가 많아서 간단히 살펴보겠습니다.

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상임법 제2조(적용범위) ③ 법률 규정에서 "제3조, 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의 9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조"는 보증금액을 초과하는 임대차의 경우에도 적용한다고 규정하고 있습니다.

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위와 같이 제3조 대항력 조항, 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문 계약갱신요구권 조항, 제10조의2부터 제10조의 9까지 차임과 보증금의 증감청구 조항(상한 없음), 권리금 보호 조항, 3기 연체시 임대인 계약해지 조항, 제11조의2 폐업으로 인한 임차인의 해지권 조항 등은 환산보증금 초과 임대차의 경우도 적용됩니다.