약국은 처방을 내는 병원과 개설등록, 임대인 동의가 함께 맞아야 문을 여는 업종입니다. 약국 양도양수가 틀어지는 원인도 그만큼 다른 점포와 다릅니다. 인수 약사가 약국 권리금 반환을 생각한다면 소장을 떠올리기 전에 돈의 행방과 무산 원인을 표로 정리하는 것이 순서입니다. 같은 사정이라도 계약서 문구 한 줄에 따라 근거와 기한이 달라지기 때문입니다.

약국 권리금 반환은 누구에게 청구하나요

약국 권리금 반환은 그 돈을 실제로 받은 사람을 상대로 청구하는 것이 출발점입니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의3 제1항은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정의합니다. 같은 조 제2항의 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다.

인수 약사가 자주 오해하는 부분은 상가법에 권리금을 돌려받는 조문이 있다는 생각입니다. 상가법 제10조의4 제3항은 나가는 임차인이 임대인에게 묻는 손해배상 규정이고, 인수 약사가 낸 돈을 돌려주라고 정한 조문이 아닙니다. 인수 약사의 반환 근거는 주로 민법의 조건, 해제, 취소, 부당이득, 불법행위 규정에서 찾게 됩니다.

인수 약사는 지급일, 수령자, 명목을 세 칸으로 나눈 정리표를 가장 먼저 만들어 두는 것이 좋습니다. 계약서에는 양도 약사로 적혀 있는데 이체는 다른 계좌로 갔다면 명의자와 실제 수령자를 구분해 적습니다. 계약금과 중도금, 잔금이 나뉘었다면 수령자가 달라지지 않았는지도 한 줄씩 확인합니다.

개설등록·임대인 동의가 막혀 문을 못 열었을 때

개설등록이나 임대인 동의가 막혔다면 그 사정이 계약서에 조건으로 적혔는지가 약국 권리금 반환의 첫 갈림길입니다. 민법 제147조 제1항은 정지조건 있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 효력이 생긴다고, 제2항은 해제조건 있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 효력을 잃는다고 정합니다. 효력을 그 전으로 소급하려면 당사자가 그런 의사를 표시해야 합니다(제3항).

조건 문구가 없을 때 인수 약사는 해제를 검토합니다. 민법 제544조는 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 안에 이행하지 않으면 해제할 수 있게 하며, 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고가 필요 없다고 정합니다. 양도 약사의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 되면 제546조로 해제할 수 있습니다. 해제되면 각 당사자는 원상회복 의무를 지고, 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 더해야 합니다(제548조). 이율은 다른 법률의 규정이나 약정이 없으면 민법 제379조의 연 5%입니다.

양도 약사의 반론도 살펴야 합니다. 등록이 안 된 이유가 인수 약사의 서류 미비나 개인 사정이라면 양도 약사의 책임으로 보기 어렵고, 오히려 계약 위반을 다투는 통지가 인수 약사에게 올 수 있습니다. 자리가 의료기관과 맞붙어 등록 여부가 문제 된 경우에는 계약 전에 누가 무엇을 확인하기로 했는지가 중요하므로, 관청의 답변과 사전 문의 기록을 함께 모아 둡니다.

병원이 옮기면 약국 권리금 반환을 받을 수 있나요

병원이 옮겼다는 사실만으로 권리금을 돌려받는 것이 당연히 인정되지는 않으며, 계약 내용과 양도 약사가 무엇을 알았는지에 따라 답이 갈립니다. 처방이 줄었다는 결과만으로 양도 약사가 속였다고 단정할 수도 없습니다. 병원 유지가 조건으로 적혀 있다면 앞서 본 민법 제147조 구조로 먼저 판단합니다.

병원이 직접 잘못된 말을 한 경우는 구조가 다릅니다. 상대방 있는 의사표시에서 제삼자가 사기를 행했다면 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한해 취소할 수 있습니다(민법 제110조②). 인수 약사의 계약 상대방은 양도 약사이므로, 양도 약사가 병원이 속인 사실을 알았거나 알 수 있었는지를 함께 보여 주어야 합니다.

가상의 예로, 인수 약사가 병원 계획을 문자로 물었고 양도 약사가 그대로 있다고 답했는데, 그 전에 이전 소식을 들은 기록이 나오면 다툴 재료가 됩니다. 양도 약사도 계약 뒤에야 알았다면 사기를 말하기 어렵습니다. 묻지 않아서 말하지 않은 경우는 알려야 할 사정이었는지까지 따지게 되어 사안별로 달라집니다.

처방전 수·조제 매출 자료가 달랐을 때

처방전 수와 조제 매출 자료가 실제와 달랐다면 약국 권리금 반환은 사기 취소, 착오 취소, 하자담보 준용 가능성으로 나눠 검토합니다. 부풀린 자료를 알고 건넸다면 민법 제110조 제1항이, 양도 약사도 모른 채 자료가 틀렸다면 제109조 제1항이 중심이 됩니다. 어느 쪽이든 자료가 작성된 시점의 실제 수치와 비교하는 것이 먼저입니다.

하자담보는 신중하게 봐야 합니다. 민법 제580조 제1항은 매매 목적물에 하자가 있는 때 제575조 제1항을 준용해, 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 해제하고 그 밖의 경우에는 손해배상만 청구하게 합니다. 매수인이 하자를 알았거나 과실로 몰랐다면 제외됩니다. 제567조가 매매 규정을 다른 유상계약에 준용하지만 성질이 허용하지 않으면 제외하므로, 권리금 계약에 적용되는지는 단정하기 어렵습니다. 적용을 주장한다면 그 사실을 안 날부터 6월(제582조) 안에 행사해야 합니다.

자료는 원본 상태로 보존합니다. 계약 전에 받은 요약표 파일과 전달 문자, 조제 매출 집계, 세금 신고 자료, 통장 입금 내역을 시기별로 묶어 둡니다. 환자 이름 같은 개인정보가 보이는 자료는 그대로 돌리지 말고 건수만 남긴 통계 형태로 정리한 뒤 상담에 가져오는 편이 안전합니다.

임대인·병원 쪽에 낸 돈은 왜 따로 보나

임대인이나 병원 쪽에 낸 돈은 양도 약사와 맺은 권리금 계약과 상대방이 달라, 반환 청구도 따로 구성합니다. 양도 약사에게 해제나 취소를 통지해도 임대인이 받은 돈이 저절로 돌아오지는 않습니다. 임대인에게 낸 돈은 임대인과 맺은 약정의 조건과 명목, 임대차가 유지된 기간을 기준으로 살핍니다.

임대인이 돈을 받았다고 해서 인수 약사가 곧바로 상가법 제10조의4를 근거로 돌려받는 것은 아닙니다. 같은 조 제1항 제1호는 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그 자로부터 권리금을 수수하는 행위를 정하지만, 그 위반으로 손해배상을 청구하는 사람은 임차인입니다. 인수 약사로서는 임대인과의 약정, 부당이득(민법 제741조)처럼 자신의 근거를 따로 세워야 합니다.

병원 쪽에 건넨 지원금은 가장 조심할 영역입니다. 경위에 따라 약사법상 담합 소지가 거론될 수 있고, 민법 제103조의 반사회질서 무효가 쟁점이 될 수 있습니다. 민법 제746조 본문은 불법의 원인으로 재산을 급여한 때 반환을 청구하지 못한다고 정하고, 단서는 그 불법원인이 수익자에게만 있는 때를 예외로 둡니다. 어느 쪽으로 평가될지 단정할 수 없으므로 통지문을 보내기 전에 먼저 검토받는 것이 좋습니다.

나가는 약사가 못 받았다면 반환이 아닌 손해배상

나가는 양도 약사가 임대인의 방해로 권리금을 받지 못했다면 약국 권리금 반환이 아니라 임대인에 대한 손해배상을 검토합니다. 상가법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 각 호의 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 못하게 합니다. 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 그러하지 아니합니다.

적용 범위는 두 가지를 구분합니다. 상가법 제10조의5에 따라 대규모점포·준대규모점포의 일부(전통시장은 제외)이거나 국유재산·공유재산인 경우에는 제10조의4가 적용되지 않으므로, 대형 상가 안의 약국이라면 먼저 확인합니다. 반면 보증금이 커서 환산보증금 기준을 넘는 임대차에도 제2조 제3항에 따라 제10조의4는 적용됩니다. 두 기준을 섞으면 판단이 뒤집힙니다.

반환을 요구받은 양도 약사도 정리할 것이 있습니다. 해제되면 인수 약사 역시 넘겨받은 시설과 재고, 점포를 되돌려야 하고, 이 원상회복에는 민법 제536조의 동시이행이 준용됩니다(제549조). 무산 원인이 임대인의 거절이라면 인수 약사의 통지에 답하면서 임대인에 대한 배상 청구 증거를 함께 모아 두어야 합니다.

기한표와 오늘 할 일

약국 권리금 반환은 근거마다 기한이 달라, 어느 길을 고르느냐에 따라 먼저 끝나는 기한도 바뀝니다. 아래 표에서 자신이 쓸 수 있는 근거를 모두 표시한 뒤 가장 빠른 날짜를 기준으로 움직입니다. 날짜 계산이 애매하면 무산 사실을 안 날과 계약일을 함께 적어 확인받는 것이 좋습니다.

1. 1지급 정리표. 지급일, 수령자, 명목을 적고 이체 내역을 붙입니다.
2. 2처방 자료 보존. 계약 전에 받은 파일과 문자를 원본 그대로 저장합니다.
3. 3통지문 준비. 해제와 취소는 모두 상대방에 대한 의사표시로 합니다(민법 제543조①, 제142조). 해제의 의사표시는 철회하지 못하므로(제543조②) 보내기 전에 어느 길인지 정하고, 도달 기록이 남는 방법을 씁니다.
4. 4잔금은 이의 보류. 추인할 수 있는 후에 전부나 일부를 이행하거나 이행을 청구하는 등의 사유가 있으면 추인한 것으로 봅니다. 다만 이의를 보류한 때에는 그러하지 아니합니다(민법 제145조).

약국 권리금 반환, 자주 묻는 질문

권리금 계약서 양식은 꼭 표준 서식이어야 하나요?

권리금 계약서 양식은 표준 서식이 아니어도 됩니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의6은 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다고 규정할 뿐, 사용을 강제하지 않습니다.

권리금 계약의 뜻은 상가임대차법 제10조의3 제2항에 있습니다. 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이 권리금 계약입니다. 따라서 상가 권리금 계약서를 표준 서식으로 쓰든, 중개 현장에서 받은 서식이나 직접 만든 문서로 쓰든, 서식 이름만으로 계약의 효력이 갈린다고 정한 조문은 없습니다.

표준 권리금 계약서를 썼다고 안심할 일도 아닙니다. 표준 서식은 소송에서 권리금의 존재와 범위를 뒷받침하는 참고 자료가 될 수 있지만, 그 내용이 그대로 인정된다는 보장은 없습니다. 빈칸을 어떻게 채웠는지, 실제로 돈과 점포가 어떻게 오갔는지가 함께 살펴질 수 있기 때문입니다.

권리금 계약서 양식에 꼭 들어갈 8개 항목은 무엇인가요?

권리금 계약서 양식에는 당사자, 점포, 임대차 현황, 금액, 지급 일정, 임대차 성립 조항, 인수 목록, 해제·위약금의 8개 항목이 있어야 다툼이 줄어듭니다. 법이 8개를 필수로 정한 것은 아니고, 분쟁에서 자주 쟁점이 되는 칸을 모은 실무상 기준입니다.

8개 항목 가운데 서명 시점에 따라 달라지는 칸은 5번 지급 일정, 6번 임대차 성립, 8번 해제·위약금입니다. 나머지 칸은 언제 서명하든 대체로 같은 방식으로 채우면 됩니다. 쓰려는 서식에 해당 칸이 없다면 특약란이나 별지로 보태고, 별지에도 양쪽이 서명하거나 날인해 두면 나중에 내용을 두고 다툴 여지가 줄어듭니다.

서명 시점 3가지에 따라 양식은 어떻게 달라지나요?

같은 권리금 계약서 양식이라도 임대인 동의 전, 동의 후 임대차 계약 전, 임대차 계약과 동시 중 언제 서명하느냐에 따라 고칠 칸이 달라집니다. 시점이 뒤로 갈수록 불확실성은 줄고, 문구의 중심은 조건에서 일정으로 옮겨 갑니다.

문구를 쓸 때 "임대인 동의"라고만 적으면 무엇에 대한 동의인지 흐려집니다. 권리금 계약의 당사자는 임차인과 신규임차인이 되려는 자이고 임대인은 당사자가 아니므로, "임대인과 신규임차인이 되려는 자 사이의 임대차계약 체결"처럼 사건을 특정해 적는 편이 분명합니다.

임차인에게는 시점 1·2의 기록이 다른 의미도 가집니다. 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따라 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 등으로, 임차인이 권리금 계약에 따라 그 사람으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 다만 같은 법 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 그러하지 아니합니다. 주선 사실과 임대인의 답변을 적은 문서와 문자는 이 쟁점의 자료가 될 수 있습니다.

임대인 동의 전 서명이면 어떤 조건 문구를 골라야 하나요?

임대인 동의 전에 서명하는 권리금 계약서는 정지조건, 해제조건, 약정해제 중 하나의 구조를 골라 쓸 수 있고, 세 구조는 효력이 생기는 때와 풀리는 방법이 다릅니다. "해제"라는 글자가 같아도 해제조건과 약정해제는 별개이므로 섞어 쓰면 문구 해석부터 다툼이 됩니다.

아래 문구는 구조의 차이를 보여 주는 가상의 예입니다. 그대로 쓴다고 같은 법률 효과가 보장되지는 않으며, 실제 해석은 계약서 전체 문언과 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

어느 구조든 받은 돈을 언제까지 돌려줄지와 이자를 구체적으로 적습니다. 민법 제548조 제2항의 이자는 계약을 해제한 경우의 규정이므로, 정지조건이나 해제조건으로 쓸 때는 문구에 직접 정해 두는 편이 안전합니다. 임대인이 거절해 조건이 이루어지지 않은 경우 임차인의 임대인 상대 손해배상 청구에 어떤 영향이 있는지는 단정하기 어려우므로, 임차인이라면 서명 전에 함께 따져 볼 지점입니다.

계약금을 포기하거나 배액을 돌려주고 해제하는 문제도 문구로 정해 둘 만합니다. 민법 제565조 제1항의 해약금 규정은 매매 규정이고, 제567조로 매매 이외의 유상계약에 준용되지만 계약의 성질이 허용하지 않으면 제외됩니다. 권리금 계약에 적용되는지는 단정하기 어렵습니다.

권리금 계약서 작성 방법: 금액·일정란 실수와 고친 문구

권리금 계약서 작성 방법의 핵심은 금액을 실제대로 적어 항목을 나누고, 날짜를 사건과 연결하는 것입니다. 권리금은 상가임대차법 제10조의3 제1항에서 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정의됩니다. 금액란도 이 요소에 맞춰 나누면 무엇을 넘기는 돈인지 드러납니다.

금액란이 중요한 이유는 임차인의 손해배상 상한과 이어지기 때문입니다. 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따라 임대인의 방해로 인한 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 계약서 금액이 앞쪽 금액을 보여 주는 자료가 될 수 있으므로, 실제 약정과 다른 금액을 적으면 입증이 흔들릴 수 있습니다. 항목 구분이 그 비교에서 어떻게 작용하는지는 사안별로 달라질 수 있습니다.

임차인은 같은 조 제5항에 따라 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다. 자료 제공 문구를 넣어 두면 이 의무를 이행하기 쉬워집니다. 세금과 증빙을 누가 어떻게 처리할지는 거래 유형에 따라 다르므로 세무 전문가 확인이 필요합니다.

권리금 계약서 수수료는 작성 대가와 중개보수가 어떻게 다른가요?

권리금 계약서 수수료는 문서를 써 주는 대가와 거래를 중개한 대가로 나누어 근거를 따져야 합니다. 이름이 같은 수수료라도 무슨 일의 대가인지에 따라 따져 볼 규정과 무산 시 처리가 달라지기 때문입니다.

권리금 계약서 양식에 수수료 문구를 넣는다면 누가, 누구에게, 무슨 일의 대가로, 언제 내는지와 계약이 무산되면 어떻게 하는지 다섯 가지를 적습니다. 금액을 정하는 기준은 맡긴 일의 범위에 따라 달라지므로, 서명 전에 명세를 받아 두는 편이 낫습니다.

공인중개사법 제30조 제1항에 따르면 개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 같은 조 제5항은 중개가 완성된 때 거래당사자에게 보장금액, 보증보험회사·공제사업을 행하는 자·공탁기관 및 그 소재지, 보장기간을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하도록 정합니다. 개별 권리금 거래가 중개행위에 해당하는지는 사안에 따라 판단됩니다.

서명 전 점검표: 위약금 문구까지 8가지 확인

서명 전 점검은 인쇄된 위약금 문구부터 읽는 것이 좋습니다. 민법 제398조 제4항에 따라 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 같은 조 제2항에 따라 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 적당히 감액할 수 있습니다. 감액 여부와 정도는 사안별로 달라지므로, 서명 전에 고치는 편이 훨씬 수월합니다.

권리금 계약서 다운로드 양식, 자주 묻는 질문